Ev Alırken Ekspertiz Süreci Nedir? Nelere Dikkat Edilmeli?

SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından satın almak istediğiniz konutun gerçek değerinin ve durumunun belirlenmesi, ekspertiz süreci olarak tanımlanır. Peşin alımlarda gönüllü olarak yaptırılabilen ekspertiz süreci, banka kredisi ile ev alırken zorunluluktur. Bu nedenle konut almadan önce ekspertiz süreci nedir sorusunun yanıtını öğrenmeli ve adımlarınızı buna göre şekillendirmelisiniz. Konut kredisi sürecinde ekspertiz raporu nedir, nasıl alınır ve nelere dikkat edilmelidir? Ekspertiz değeri kredi tutarını nasıl etkiler, detaylar bu rehberde!

Ekspertiz Raporu Nedir ve Neden Gereklidir?

Ekspertiz raporu; satın almak istenen konutun fiziksel özellikleri, hukuki statüsü ve gerçek piyasa değerini içeren bir belgedir. Olası risklerin ortaya konulduğu ekspertiz raporunda taşınmazın mevcut durumu objektif bir şekilde değerlendirilir.

Alıcı ve satıcıyı koruyan ekspertiz raporu, bankanın talebi üzerine verilir. Bankalar, taşınmaz için konut kredisi vermeden önce gayrimenkulün değerini öğrenmek ister. Raporda çıkan gayrimenkul değeri, bankanın vereceği kredi miktarını doğrudan etkiler. Kredi miktarı konut kredisi ekspertiz değeri kapsamında hesaplanır.

Ekspertiz raporu, alıcının da korunmasını sağlar. Bu rapor sayesinde alıcının satın almak istediği konut için piyasa değerinin üzerinde bir fiyat ödemesi engellenmiş olur. Raporda aynı zamanda tapuda haciz, ipotek ya da başka bir hukuki sorun varsa bildirilir. Ekspertiz raporunun satıcı için avantajları da vardır. Satıcı, bu rapor sayesinde gayrimenkulün değerini resmi olarak belgelemiş olur. Bu da daha şeffaf bir satış süreci geçirilmesini sağlar.

Ekspertiz raporunda aşağıdaki bilgiler bulunur;

• Fotoğraflar ve teknik çizimler

• Bölgedeki emsallerle karşılaştırma sonucunda oluşan piyasa değeri analizi

• Yapının iskan bilgileri/ ruhsat ve imar durumu

• Yapının takyidat, ipotek, haciz, kat mülkiyeti, kat irtifakı olup olmadığı

• Gayrimenkulün fiziksel özellikleri

• Gayrimenkulün konum ve çevre bilgileri

Kredi hesaplamanın temel değeri olarak kullanılan ekspertiz raporu, finansal süreçte önemli bir yere sahiptir. Söz konusu yapının ekspertiz değeri, satış bedelinden daha düşük çıkarsa bankanın vereceği kredi tutarı da düşer. Bu gibi durumlarda peşinat miktarı artabilir. Finansal riskleri azaltan ekspertiz raporu, gayrimenkul yatırımcılarının objektif bir değerlendirme ile karşılaşmasını sağlar. Ev alım sürecinin en kritik belgelerinden biri olan ekspertiz raporu, hem alıcıya hem de satıcıya hukuki ve finansal güvence sağlar.

Ekspertiz Süreci Nasıl İşler?

Ekspertiz süreci, alıcıyı risklerden korur. Peki ev ekspertiz raporu nasıl alınır biliyor musunuz? Kredili ya da peşin olsun; ev alımında tercih edilen bu süreç, hem bankalar aracılığıyla hem de bireysel başvurularla yapılabilir. Banka üzerinden ekspertiz başvurusu yapmak istiyorsanız görevlendirmeyi banka yapar. Alıcı, kendi eksperini seçemez. SPK lisanslı ekspertiz firmasıyla çalışarak süreci başlatan banka, bu sayede evin gerçek değerini öğrenmenizi sağlar.

Peşin alım yapacak olan alıcılar, evin gerçek değerini öğrenmek için kredi kullanmasa bile bağımsız bir ekspertiz firmasına başvurarak riskleri rahatlıkla görebilir. Tercih edilen eksperin SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) lisansına sahip olması gereklidir. Alıcının ya da bankanın talebi üzerine ekspertiz şirketi tarafından görevlendirilen eksper sahada inceleme yaparak raporunu hazırlar.

Ekspertiz süreci; başvuru ve görevlendirme, yerinde inceleme, resmi belgelerin kontrolü, çevresel ve bölgesel analiz, değerlendirme çalışması, raporlama olmak üzere altı ana başlık altında toplanabilir.

• Başvuru ve görevlendirme sürecinde bireysel alıcıdan ya da bankadan gelen talep üzerine eksper ataması yapılır.

• Yerinde inceleme aşamasında eksper kat bilgisi, yapı bilgisi, oda sayısı ve metrekare gibi evin fiziki durumunu gezerek kontrol eder. Bu kontroller sırasında evin fotoğraflarını çeker ve ölçümler yapar.

• Resmi belgelerin kontrolü aşamasında takyidat, haciz, ipotek gibi tapu kayıtları incelenir. Aynı zamanda iskan belgeleri, ruhsat ve imar durumu da bu aşamada kontrol edilir.

• Çevresel ve bölgesel analiz aşamasında çevredeki emsal satışlar incelenir; sosyal donatılar ve ulaşım da rapora dahil edilir. Değerlendirme çalışmasında söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri belirlenir. Bu değerlendirmede bölgedeki benzer gayrimenkullerle kıyaslama yapılır.

• Raporlama aşamasında ise alıcıya ve bankaya hazırlanan rapor teslim edilir.

Bankalar aracılığıyla yapılan ekspertiz başvuruları 3 ila 7 iş günü içerisinde sonuçlanabilir. Bireysel başvurularda ise ekspertiz firmasının yoğunluğuna bağlı olarak 1 ila 3 gün içerisinde raporun hazırlanması mümkündür. Belediye kayıtlarında ya da tapuda sorun çıkması durumunda sürecin uzayacağını unutmamalısınız.

Ekspertiz Raporunda Nelere Dikkat Edilmeli?

Ekspertiz raporundaki bilgilerin doğru bir şekilde okunması ve yorumlanması gerekir. Ekspertiz değeri, satıcının talep ettiği fiyattan daha düşük çıkabilir. Bu gibi durumlarda bankalar kredi miktarını ekspertiz değerine göre belirleyeceği için alıcının peşinat ödemesi gerekebilir. Örneğin; satış fiyatı 2 milyon TL olan bir dairenin ekspertiz değeri 1.700.000 çıkabilir. Bankanın evin %80’ini kredi kullandırması durumunda en fazla 1.360.000 liralık bir kredi kullanımı söz konusudur. Aradaki fark, alıcı tarafından peşinat olarak verilmelidir.

Ekspertiz raporunda kat mülkiyeti, ruhsat ve iskan belgelerine dikkat edilmesi gereklidir. Bağımsız bölüm olarak sayılan daire ya da iş yerlerinin yasal olarak tapuda tanımlanmış olması gerekir. Satın almak istediğiniz dairenin bulunduğu binanın belediye tarafından izinli olması gereklidir. Ruhsat olarak bilinen bu belgenin olmaması binanın kaçak sayılabileceği anlamına gelebilir. Binanın projeye uygun olarak tamamlandığını gösteren iskan belgesi, oturma izni olarak tanımlanabilir. Binanın iskanının olmaması doğal gaz, elektrik ve su gibi hizmetlere erişimde sorun yaşamanıza sebebiyet verebilir.

Ekspertiz raporunda kat mülkiyeti, ruhsat ve oturma izninin tam olması gereklidir. Tapuda görünen ile fiziki yapının uyumu, ekspertiz raporunda olması gereken bir başka değerdir. Fiili durum ile tapuda yazan dairenin metrekaresi, daire numarası ve katı karşılaştırılmalıdır. Eklenti alanları, bodrum veya çatı gibi alanların tapuda görünmemesi ileride hukuki sorunlar yaşamanıza sebep olabilir. Bu gibi uyumsuzlukların tespit edilerek alıcıya bilgilendirilmesini sağlayan ekspertiz raporu, bu yönüyle de önemlidir. Bankalar, verecekleri konut kredisini satış fiyatına göre değil, ekspertiz değerine göre belirler. Konut kredisi üst limiti ekspertiz değerinin %80’i civarındadır. Ekspertiz değeri ne kadar düşükse alıcının cebinden o kadar fazla peşinat çıkar. Evlerin değerini belirleyen ekspertiz raporu, aynı zamanda teknik ve hukuki güvenliği de ortaya koyduğu için önemlidir.

Ekspertiz Değeri Kredi Tutarını Nasıl Etkiler?

Bankalar, evin satış fiyatına değil ekspertiz raporundaki resmi değeri göz önünde bulundurur. Evin ekspertiz değerinin yüksek olması, kullanılacak kredi tutarının da yükselmesine yardımcı olur. Türkiye’de satın alınacak bir ev için en fazla evin değerinin %80’i kadar kredi verilir. Kalan %20 peşinat alıcı tarafından karşılanır. Örneğin; bir evin ekspertiz değeri 1 milyon TL ise en fazla 800.000 lirasına banka kredisi çıkar. Arada kalan 200.000 TL ise alıcının peşinat olarak vermesi gereken tutardır. Kişinin gelir durumuna, kredinin ticari mi yoksa bireysel mi olacağı, ilk ev alımı, yatırım amaçlı alım gibi kriterler kredi oranını değiştirebilir. Dolayısıyla ekspertiz krediye etkisi oldukça büyüktür.

Eğer satın almak istediğiniz evinizin ekspertiz değeri düşük çıkarsa satış fiyatını ekspertiz değerine yaklaştırmak için satıcı ile pazarlık yapabilirsiniz. Ekspertiz değerinin üstünde kalan farkı nakit olarak tamamlamak ise tercih edebileceğiniz bir başka seçenektir. Farklı bankaların eksperleri aynı eve farklı değer biçebileceği için ekspertiz değeri düşük çıkarsa başka bir banka deneyebilirsiniz. Satıcı ile pazarlık elinizi güçlendirebilmek için bireysel ekspertiz raporu da talep edebilir ve bunu satıcıya karşı bir pazarlık aracı olarak kullanabilirsiniz. Farklı bankaların sunduğu konut kredisi oranlarını görmek için Lidy konut kredisi başvuru sayfası üzerinden karşılaştırma yapabilirsiniz.

Ekspertiz Raporuna İtiraz Edilebilir mi?

Satın almak istediğiniz evin ekspertiz değerinin bölgedeki emsal dairelerden daha düşük kaldığını düşünüyorsanız itiraz edebilirsiniz. İtirazınızı direkt olarak ekspertiz firmasına ya da bankaya iletmeniz mümkündür. Eksik bilgi, tapu ve fiziki yapı uyumsuzluğu, metrekare yanlışlığı gibi hatalar bulunuyorsa yeniden değerlendirme yapılabilir. Yeni ekspertiz talebi oluşturmak için bankaya dilekçe verebilirsiniz. İtirazınızın haklı bulunması durumunda yeni bir eksper görevlendirilebilir. Ancak bazı durumlarda ekspertiz masrafının yeniden alıcıdan tahsil edilmesi mümkündür.

Ekspertiz raporuna itiraz ettiyseniz bu itirazın kabul edilmesi için somut dayanak sunmalısınız. Ekspertizin eksik ya da hatalı olduğunu kanıtlayabileceğininiz değerlendirmelerinizi ekspertiz firmasına ya da bankaya iletmelisiniz. Tapudan veya belediyeden aldığınız doğru belgeler, bölgedeki güncel satış emsalleri gibi somut dayanaklar, bankanın süreci resmi olarak yeniden başlatmasına yardımcı olur.

Satın Alma Sürecinde Ekspertiz Ne Zaman Yapılmalı?

Hem peşin hem de kredili alımlarda kritik bir rol oynayan ekspertiz raporu, satış işlemlerini hızlandırırken masrafların boşa gitmesini engeller. Genellikle kredi ön onay alındıktan sonra yapılan ekspertiz raporu, ekspertiz ücretinin boşa gitmemesine yardımcı olur. Eğer gayrimenkulü peşin almak istiyorsanız, satın alma kararından önce yaptırabilirsiniz. Bu sayede pazarlık aşamasında avantaj elde edebilirsiniz.

Hem alıcının hem de bankanın soru işaretlerini ortadan kaldıran ekspertiz raporu, gayrimenkulün güvenilirliğini, belgelerini ve değerini ortaya koyar. Ekspertiz raporu ne kadar hızlı çıkarsa kredi onayı ve tapu işlemleri de o kadar hızlanır. Tarafların evin değerine dair farklı beklentileri varsa bu rapor söz konusu beklentilerin somut olarak ortaya konulmasına yardımcı olur. Hızlı ve güvenli bir satın alma süreci elde etmek istiyorsanız kredili alımlarda ön onay sonrasında, peşin alımlarda ise satış kararından önce ekspertiz yaptırabilirsiniz.

SSS (Sık Sorulan Sorular)

- Ekspertiz raporu nedir, neden gereklidir?

Satın alınacak konutun gerçek piyasa değerini ortaya koyan resmi bir belge olan ekspertiz raporu, banka kredilerinde zorunludur. Alıcıyı hukuki risklere karşı koruyan ekspertiz raporu, aynı zamanda alıcının gereğinden fazla ödeme yapmasını engeller.

- Ekspertiz süreci ne kadar sürer?

Ekspertiz süreci ortalama 3 ila 7 iş günü içerisinde tamamlanır. Bireysel olarak eksper firmasına başvuranlar ise 1 ila 3 iş günü arasında sonuca ulaşabilir.

- Ekspertiz değeri düşük çıkarsa ne olur?

Ekspertiz değeri düşük çıkarsa banka da daha az kredi verir. Aradaki fark, alıcı tarafından peşinat olarak ödenir.

- Ekspertiz raporu olmadan kredi çekebilir miyim?

Türkiye’de konut kredisi kullanmak isteyen herkes ekspertiz raporu almalıdır. Bankalar ekspertiz raporu olmadan konut kredi vermez.

- Ekspertiz ücreti kime aittir?

Ekspertiz masrafı alıcıya aittir. Alıcı bu ücreti peşin olarak öder. Ekspertiz firmasına göre ödenecek ücret değişkenlik gösterebilir.

- Konut kredisinde ekspertiz zorunlu mu?

Konut kredisinde ekspertiz zorunludur. Bankalar, bu rapor olmadan konut kredisi onayı vermez. Peşin alımlarda ekspertiz raporu zorunlu değil, isteğe bağlıdır.